VIANA DO CASTELO
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O mundo está a mudar a uma velocidade difícil de acompanhar e só o mercado imobiliário parece resistir a tudo, imune às flutuações ditadas pela pandemia, pela guerra e por outros factores. Agora, como no passado, comprar imóveis ou terrenos continua a ser o melhor seguro de vida, a garantia de uma rentabilidade certa. Mas há um dado novo: com o impacto das alterações climáticas, cada vez com mais consequências no nosso quotidiano, a proximidade da água multiplicou a importância que sempre teve. Uma casa à beira mar ou uma casa de campo com vista rio terão, a muito curto prazo, um valor inestimável. A água, percebeu finalmente o mundo, é um bem escasso. Essa escassez vai ditar as transformações da nossa vida - não no futuro, mas já hoje, no presente. Qualquer investimento imobiliário não poderá deixar de ter isso em consideração. Mas investir, com maior ou menor capacidade financeira, é mesmo o melhor caminho.
Claro que investir em imóveis requer capital e conhecimento, sobretudo em relação à localização da aquisição da propriedade, para que possa retirar dela o devido retorno. Mas não pense que é por ter pouco dinheiro que não pode fazer já o seu primeiro investimento, desde que aconselhado por profissionais de confiança. Comece por decidir quais são os seus objectivos (rentabilização a curto, a médio ou a longo prazo?). Depois, olhe para a geografia a que a maioria das pessoas presta menos atenção, cidades e vilas mais pequenas mas com boas infra-estruturas e um potencial gigante, como Marco de Canaveses, que beneficia de ter o rio Douro e o rio Tâmega ao pé, Amarante, Cinfães ou Baião, um paraíso a menos de uma hora do Porto. De seguida, faça contas e pondere se precisa de algum financiamento (a banca disponibiliza linhas de crédito especificamente para uma segunda habitação) e, por fim, socorra-se de uma agência imobiliária com um percurso inatacável. Nomeadamente para o informar sobre a carga fiscal associada à compra de imóveis, como IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis), IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ou Imposto de Selo. Mas, também - e esta é mais uma boa notícia -, para lhe dar conta dos benefícios fiscais que existem para quem investe, por exemplo, na reabilitação de uma habitação - Viana do Castelo oferece grandes oportunidades no segmento de casas para restaurar - ou para quem opta pelo arrendamento acessível.
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Há inúmeras opções, tanto de compra como de rentabilização de imóveis. E é perfeitamente possível começar por adquirir uma pequena moradia, ou um terreno em que seja autorizada a construção, por muito menos dinheiro do que aquilo que pensa. Se realmente não dispõe de muita verba, mas está interessado em apostar neste sector, leia algumas sugestões da ENTREPORTAS Imobiliária sobre como fazer dinheiro com o mercado imobiliário, conheça a carteira de oportunidades desta empresa - a ENTREPORTAS é líder de mercado no Norte de Portugal há mais de uma década, com escritórios espalhados por Viana do Castelo, Póvoa de Varzim, Vila do Conde, Marco de Canaveses e Caminha - e invista no seu futuro. Tudo depende de si e da sua resposta a esta pergunta: pretende comprar um imóvel para voltar a vender, para reabilitar ou para arrendar?
Comprar para voltar a vender
À semelhança do que tem acontecido nos últimos cinco anos, a tendência do mercado residencial é para crescer, para valorizar. Sobretudo o mercado premium, que cresceu 6,9% em 2021 e que deverá ter uma performance aproximada este ano, perto dos 5%, indicam vários estudos de consultoras especializadas. Outra tendência é a procura de imóveis localizados fora dos grandes centros urbanos, mas suficientemente próximos ou com bons acessos às cidades. A procura de moradias maiores, que disponham de espaços exteriores apelativos, como piscina, jardim e terraço, é uma tendência que veio da pandemia e que veio para ficar. Por outro lado, a alteração das regras de acesso aos Vistos Gold veio acelerar o interesse por imóveis edificados numa geografia mais próxima do interior de Portugal.
Assim, se o seu objectivo é comprar para voltar a vender, invista num imóvel de qualidade superior, que tenha uma grande capacidade de valorização, independentemente das circunstâncias do mundo. Para isso, deve consultar uma agência capaz de o ajudar a perceber o mercado, e deve considerar, além do que já apresentámos como tendência, pelo menos estas cinco regras: a moradia ou apartamento deve distinguir-se pela qualidade dos acabamentos, deve ter uma zona verde pública próxima, ter garagem é obviamente uma mais-valia, e deve ser suficientemente próximo de escolas, hospitais, transportes e serviços. A certificação energética é, também, cada vez mais importante.
Quanto melhor e mais bem localizado for o imóvel em que investir maior será a sua valorização.
Comprar para reabilitar
Comprar para reabilitar é uma das ideias mais atrativas para quem pretende investir no sector imobiliário mas não tem, de momento, uma grande capacidade financeira. Por um lado, porque permite fazer um investimento com muito pouco dinheiro (e também existe possibilidade de financiamento para obras); por outro, porque pode ser um projecto de médio ou de longo prazo, remodelado a gosto e com os materiais preferidos, e com um custo inferior a um imóvel novo. Num cenário de venda posterior, a margem de lucro pode ser superior a 20%.
Tomada atempadamente, sem a pressão da conclusão da obra, a decisão de procurar imóveis para reabilitar pode ser uma das decisões mais emocionantes e rentáveis de uma vida. No Norte de Portugal, existem casas cheias de charme e personalidade que nenhuma construção nova consegue imitar. E essas características únicas das casas antigas são outra das vantagens da reabilitação: poder manter o desenho de uma fachada ou aproveitar materiais, que além da sua beleza, já deram provas da sua resistência.
Se optar por reabilitar, lembre-se que o segredo está nos detalhes. Não reabilite uma casa antiga para a descaracterizar, reabilite pensando em todos os recantos, incluindo zona exterior. E seja criterioso quando escolher a mão de obra.
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Comprar para arrendamento tradicional
Com o boom do turismo, alguns proprietários começaram a subestimar o arrendamento tradicional, isto é, de longo prazo. A verdade é que este tipo de contrato permite ao proprietário do imóvel beneficiar de alguns incentivos fiscais. De acordo com a legislação portuguesa, basta que o contrato tenha um prazo igual ou superior a dois anos para que o senhorio tenha, logo no primeiro ano, uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas. A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14%. Os contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez começam por pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23%. Significa que bastam duas renovações por igual período para beneficiar de uma taxa de apenas 14%.
Se o contrato celebrado tiver uma duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20, o proprietário usufrui, logo no primeiro ano, desses 14%. Há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos. Em termos práticos, um contrato de cinco anos permite aumentar, em média, a rentabilidade anual em 0,3 pontos percentuais comparativamente a um contrato inferior a dois anos, cuja taxa de imposto é de 28%. Se este raciocínio em percentagens não lhe diz nada, saiba que, em euros, esta ajuda fiscal pode traduzir-se num valor que varia entre cerca de 200 e 800 euros por ano.
Saber quando pode auferir por ano com o arrendamento de um imóvel é a primeira equação a fazer antes de decidir se fazer um crédito habitação para comprar um segundo imóvel é a melhor opção para si. Lembre-se que a banca já disponibiliza linhas de crédito especificamente para essa finalidade. À partida, o valor recebido com rendas deve suportar as prestações do empréstimo à habitação e outros custos inerentes.
Comprar para arrendamento temporário
Conhece certamente pessoas que, possuindo uma casa no campo ou um apartamento perto da praia, o utilizam para férias e fins de semana, mas também para o rentabilizar quando não estão a ocupá-lo, através do arrendamento de curta duração. Isso permite-lhes obter um rendimento extra com um imóvel que já lhes pertence e que, possivelmente, ainda lhes paga a manutenção e outras despesas do imóvel durante o ano. Portanto, se ainda não tem uma segunda habitação, talvez tenha chegado o momento de pensar nisso.
O arrendamento temporário pode ter como objectivo atrair turistas (em 2021, Portugal recebeu 9,6 milhões de turistas), colocando o imóvel no alojamento local, ou professores e estudantes universitários (no ano letivo 2020/2021 estavam inscritos 411.995 estudantes no ensino superior português, o número mais elevado de que há registo). Para isso, é importante escolher uma zona atrativa, o que não significa ser necessariamente mais cara - veja os preços em Vila do Conde - , mas sim um lugar onde as pessoas que pretende atrair gostariam de viver, seja pela proximidade do mar e dos transportes públicos, pela segurança ou pela vizinhança.
Às vezes, são os detalhes mais pequenos que determinam a eficácia de um investimento para arrendar. Lembre-se que em Portugal existem 123 universidades e institutos de ensino superior, que o valor médio cobrado por quarto ronda os 350 euros, e que há cada vez mais estrangeiros a quererem licenciar-se em Portugal (no ano passado, eram quase 60 mil). Se considerar que o arrendamento de quartos a estudantes pode implicar apenas dez meses e não doze (o equivalente ao ano letivo), ainda lhe sobram dois meses para arrendar a casa a turistas durante o verão, sobretudo se investir numa geografia, como Viana do Castelo, por exemplo, que satisfaça essas duas premissas: mar e universidade. Só não pode esquecer que todas estas opções têm de estar encaixadas no seu próprio regime fiscal.
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