VIANA DO CASTELO
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Portugal chegou a um consenso sobre a habitação: de Norte a Sul do país, as casas são escassas. A procura é muito maior que a oferta. Começa também a haver algum consenso sobre a explicação para a escassez, até porque os números não deixam margem para dúvidas: Portugal é o segundo país da Europa com menos habitação social. O parque público não chega a 2%. Em países muito mais ricos, como a Áustria ou os Países Baixos, a habitação construída pelo Estado é superior a 30%. Só por si, isto já seria um tema. Mas há pelo menos mais dois fatores a agravar o problema: o gigantesco poder de atração que Portugal tem exercido na última década sobre cidadãos estrangeiros - dos Estados Unidos à China, passando pelo Brasil e por várias
geografias europeias, como França ou Inglaterra, há centenas de cidadãos de nacionalidade estrangeira a desejarem comprar moradias e apartamentos em Portugal. Esta comunidade já representa 5,4% do total da população, ou seja, mais de 550 mil pessoas; e o aumento continuado de divórcios, que leva à necessidade de duplicar imóveis. Aliás, em 2021, o Instituto Nacional de Estatística (INE) divulgou que a percentagem de divorciados foi, pela primeira vez, superior ao valor da população com estado civil viúvo, que é de 7,5%.
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Perante isto, têm-se multiplicado as vozes em busca de uma solução, que permita a todas as pessoas acederem ao direito, previsto na Constituição, de terem uma casa que lhes assegure a preservação da dignidade, do conforto, da intimidade e da privacidade familiar. E, pela primeira vez, há quem defenda aquilo que há uns anos seria impensável: a construção em terrenos rústicos ou agrícolas ou, dito de outra forma, a sua conversão em terrenos urbanos. Note-se que estes terrenos têm valores de mercado muito mais contidos e abundam sobretudo em regiões mais afastadas dos grandes centros e das grandes cidades. São terrenos que podem representar um excelente investimento, tanto para quem compra como para quem vende. Mas será que esta possibilidade é realista? Isto é, legal?
A Imobiliária ENTREPORTAS, com escritórios abertos em Viana do Castelo, Póvoa de Varzim, Vila do Conde, Caminha e Marco de Canaveses, explica-lhe como funciona a legislação portuguesa e partilha aqui alguns dos seus melhores terrenos em carteira, alguns com vista mar, caso pretenda avançar para a construção da sua casa de sonho.
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A primeira coisa importante que se tem de saber é que um terreno rústico não representa uma impossibilidade absoluta de construir casa. Dependendo do concelho, se tiver uma área mínima obrigatória, e desde que esteja fora de uma zona REN (a REN - Reserva Ecológica Nacional é uma estrutura biofísica que integra áreas com valor e sensibilidade ecológicos ou expostas e com suscetibilidade a riscos naturais e que, por isso mesmo, são objeto de proteção especial) e/ou RAN (chama-se RAN - Reserva Agrícola Nacional ao conjunto de terras que, em virtude das suas características, em termos agro-climáticos, geomorfológicos e pedológicos, apresenta maior aptidão para a atividade agrícola, o que levanta condicionamentos à utilização não agrícola do solo), será autorizado a construir. Mesmo que o terreno esteja no interior de zonas REN ou RAN, será permitido reconstruir, desde que haja alguma parte prévia urbana. Saber isto é fundamental, porque ajuda a alargar o leque de terrenos possíveis para investimento. Contudo, siga o nosso conjunto de perguntas e respostas para ficar totalmente esclarecido.
O que é um terreno rústico?
O terreno rústico está inscrito no Código do IMI das Finanças. Teoricamente, é um terreno não urbanizável, ou seja, um terreno onde não pode existir qualquer condomínio, urbanização ou construção. Existem muitos terrenos diferentes incluídos nesta classificação, por estarem localizados em áreas protegidas, como montanhas ou lagos.
Para que serve um terreno rústico?
Normalmente, o terreno rústico tem apenas uma finalidade agrícola, pecuária e/ou florestal. Mas há excepções que permitem a construção.
Quais são as excepções?
Pode alegar que as obras têm uma finalidade agrícola, desde que demonstre que essas obras fazem parte da gestão agrícola. Em causa, podem estar construções de apoio ou de armazenamento de material. Também são permitidas obras de reconstrução de algum imóvel ou ruína que já exista no terreno. É permitida a construção, a alteração ou mesmo a ampliação da imóvel até ao máximo de 20% da superfície de pavimento das edificações existentes e legais. A percentagem varia consoante o município onde está inscrito o terreno.
Que tipos de terrenos existem
Há três tipos de terreno: terreno urbano (preparado para a construção, com todas as infra-estruturas necessárias, como saneamento e eletricidade); terreno urbanizável (ainda não dispõe das condições anteriores, mas está preparado vir a tê-las; e terreno rústico (o tal onde, em teoria, não é possível construir habitação).
É possível construir casas móveis ou pré-fabricadas, como bungalows, em terrenos agrícolas?
O assunto é controverso, porque há cada vez mais pessoas a tentar colocar bungalows e cabanas em terrenos não autorizados para o efeito. Isso tem levado a que Câmara Municipais como a de Albufeira, no Algarve, por exemplo, estejam a criar regulamentos próprios de restrição. Portanto, e para evitar dissabores, nunca deverá investir numa propriedade destas sem o devido licenciamento por parte da autarquia. O processo de licenciamento é igual ao que é exigido na construção de casas convencionais.
Como sei se o terreno que pretendo adquirir é rústico ou urbano?
Há duas maneiras de saber: nas Finanças, onde estão classificados todos os terrenos para fins tributários, e na Câmara Municipal da área onde está inscrito o térreo. Nessa autarquia, deverá consultar o Plano Diretor Municipal (PDM). É nesse documento que ficará a saber se é ou não possível dar uma nova vida ao terreno pretendido.
Essa nova vida pode passar por converter o terreno rústico em urbano?
Sim. Cabe à Câmara Municipal decidir se pode ou não construir num determinado terreno. Se o terreno estiver inserido em zonas REN e/ou RAN, as entidades competentes também são obrigadas a dar o seu parecer. É importante consultar também a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR), que também terá uma palavra a dizer.
Se tiver autorização para passar o terreno rústico para urbano, o que devo fazer?
Se não houver impedimentos à construção, basta ir às Finanças e solicitar a alteração de classificação. Posteriormente, deverá entregar o projeto de licenciamento na Câmara Municipal.
Se quiser vender um terreno rústico, tenho de pagar mais valias?
Em Portugal, só há mais valias sobre um terreno rústico quando o valor da venda é superior ao valor da respetiva compra, ou seja, quando há lucro. Se for esse o caso, estará sujeito a tributação em sede de IRS, correspondente a 50% do lucro obtido
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